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胡德平、陈志武等:如何解决中国的土地和住房问题?

时间:2010-11-05 15:23 作者:胡德平、任志强、潘石屹、陈志武、陈全生、秦虹 字号:大 中 小 点击:1787次

  房地产问题,土地问题,集体所有制的问题……这场讨论如果深入下去,可能是改革开放的一个推动力,可能还可以保证我们快速发展二三十年,如果这些问题不解决的话,不但改革开放不会进行到底,还会产生很大问题。


  讨论嘉宾:


  胡德平:全国政协常委、经济委员会副主任


  任志强:北京市华远地产股份有限公司董事长,华远集团总裁


  潘石屹:SOHO 中国有限公司董事长


  陈志武:美国耶鲁大学管理学院金融学终身教授


  陈全生:国务院参事


  秦 虹:住房和城乡建设部政策研究中心副主任


  讨论之一


  如果改革开放30年以至再往后,在城镇化过程中,在农民土地上再发生问题的话,我们整个60年共产党的成果、做的好事都会一扫而空。


  长远保留农民用地性质不变


  胡德平:在今年3月份两会有一个提案(《确保农村开发用地的所有者的权益》),主要是说中国城镇化进程还有二、三十年的发展期。这个发展期,城镇化的进展不等于要把农村的土地都变为国有的土地,即城镇化的进程并不意味着城镇的扩大就逐渐把农村集体土地所有制都变为全民所有制,更不意味着把集体所有制变为全民所有制后再按高价卖出去,更不意味着土地财政就要继续这么做下去。那应该怎么办?我们的城镇化的发展和我们农村农民的土地集体所有制是不矛盾的。今后政府需要地、企业需要地、军队需要地,我们的看法,就是租,即长远保留农民用地性质不变,保证农民土地所有权,在宪法中国有土地和集体土地也有同地、同权、同建,私有土地也要得到保障,何况集体的。


  十几天前,北京市有一个说法,今年搞50个村子,25平方公里搞城镇化建设,一律保证土地性质永远是集体所有制,他们会做得怎么样我还不知道。


  我们说中国改革开放30年之前,所有的错误,所有出现的偏差都可以追溯到对农民和对土地的态度上。如果改革开放30年以至再往后,在城镇化过程中,在农民土地上再发生问题的话,我们整个60年共产党的成果、做的好事都会一扫而空。


  任志强:我接着德平同志说吧。北京现在是6个村进行改造,可能是计划25个村,包括唐家岭等。这6个村我年初的时候在政协会上提过,他们原则上同意农民的地仍然归农民,但要把唐家岭那些房子拆了,让农民重新盖房子租。这是一个转变。


  那么为什么非要把农民的地征完卖给开发商之后,再去让他盖房子做租赁房,那你不如农民土地的性质不变。


  原来有两个问题,第一农民不按规划盖,乱七八糟,安全、防火等等问题没解决,所以要拆了重来。第二是建筑质量的问题,盖了一层上面又加盖一层,这样用水用电都不安全。那为什么不能将他们组织起来,按照规划要求建设:比如这是道路你不能建,那是我们预留地你不能建,重新规划一些地,还是集体统一建设房子,再把握质量关,让他租赁呢?


  现在小产权房的问题是直接把它卖掉,这样既不符合规定,也不符合规划,就是因为地方政府和农民之间没有交易。你说是违法的,他(小产权房主)就偷偷摸摸去赚这个钱。我们这种现象叫做作“把门堵上,大家就跳窗户”。你要把门打开,大家就不跳窗户了。现在把门堵上是堵不上的,还不如把门打开。我批准你按规划要求处理,但你不能卖,比如租赁周期不能超过3年、5年。而且政府有权核定你的租金和收入水平。如果可以交换就相当于把门打开了,农民就可能接受你的交换条件,就按照你的要求去进行建设。如果租赁所得变成长期的集体收入分给村民,让农民有一个长期的收入,远比你一次性征收后,就拿这点征收地的钱分给村民而让他失去土地好得多。


  现在北京在做试点。其实,周其仁搞得成都地区土地置换的那个报告写得很清楚,通过置换可以让农民可以变成百万富翁,或者还有更多的收益。也就是说通过整合和置换,农民上了楼,有了安静的房子,不再担心地震了。而且现在人均宅基地面积太大,有计划地让把农民上楼,建设用地和农用地(耕地)两头都增加了。


  典型的还有华西村[10.35 -1.33%],第一次盖的是小别墅,把大量农民房子没收了,集体盖,白给你房。第二次把三四层的小别墅都给拆了,盖20层的楼,都上楼吧,因为地不够用了。延伸到华西村周边的村都是这样。所以真正的问题不在于土地,而在于我们的制度,如果制度问题能解决,解决城市和农民居住的土地,都不是问题。


  讨论之二


  不论是大城市还是小城镇,最后跟制度设计和架构有很大关系。看到微软的经历,应该让我们每一次做判断的时候还是要给市场看不见的手多几分尊敬。


  到底应该是大城市还是小城镇化?


  胡德平:不久前,某领导人谈到关于中国特色城镇化道路的问题。他说,目前我国的城镇化率是46.6%,如果每年提高1个百分点,就有大约2000万农村居民转为城市居民,将新增大量的投资需求和就业岗位。按照目前的速度,要达到发达国家城市化率80%左右的平均水平,我们还需要30多年。这正是我国经济今后二、三十年内保持长期平稳较快发展的巨大潜力所在。


  他还强调,在十二五期间我们坚持走中国特色城镇化道路,继续努力推进城镇化应该把握以下几点:一是不能无限制把大城市越搞越大。我国城镇化道路不是要把大多数农村居民都转移到大城市中去,我国一些大城市现有规模在世界上都是为数不多的,城市交通和环境承受能力都接近或者已经达到了极限。二是要注重城市群的发展,城市群是推进城镇化的重要方式,例如英国的伦敦,日本的东京,大阪神户,美国的洛杉矶,我国的珠三角、长三角等城市群,都是成功的案例。这些城市群以便捷交通相联系,以产业链条相连接,形成有序分工、优势互补的空间布局,有利于发挥集聚效应和规模效应。三是加快中小城镇建设。全国2003个县城和和33370个重点乡镇,应该成为加快城镇化的重要着力点。随着现代信息技术的发展和普及,交通设施的完善,中小城市一头连接大城市,一头连接大农村,越来越有条件承接大城市的转移,分担大城市的某些功能,同时可以带动农业和农村的现代化。四要推进城镇化的进程中,一定要坚持统筹城乡协调发展。要通过中小城镇建设带动农业生产方式和农村生活方式的转变,提高农业生产的机械化、科学化水平,提高农业生产力,让农民享受更多的现代文明。五,加快城镇化不能仅限于房地产建设,更不能在加快城镇化建设的背景下,人为地把房价炒得过高。各地要认真贯彻中央的有关精神,促进房地产市场平稳健康发展。


  我觉得我们大家应该努力把这个问题研究好,给我们的政府、社会和企业界多贡献意见。


  任志强:我还是接着上面的话题说,其实,小城镇和大城市问题争论很长时间了,到底应该是大城市还是小城镇化?


  我们看到欧洲大部分是小城镇,都是十几分钟、半个小时车程的小城市了。但是他是良好的城市基础设施,应该说二战之前道路网就很发达了。美国安森毫威尔之所以成立高速公路网,是因为他在二战时要利用那个公路线和交通。到现在你看,那时候建的一号公路还是一号公路,二号公路还是二号公路,没有任何变化,就是一次性成型全国铺满了交通,这样就有利于变动。美国尤其注重规划,比如我修一条路,它会把旁边空出三条来。最典型的是洛杉矶去拉斯维加斯的路上,本来是单行线,一边都是一条道,然后加成两条道,现在形成三条道了,没有新征任何地,因为那个地原来都规划好了。


  都以为地可以随便用,其实地是要有基础设施的。澳大利亚就产生过这个问题。他们的土地多得是,开始要求低密度,盖的房子到处蔓延,后来基础设施跟不上,污水处理什么的供不上,每一家都自己弄。特别是网络跟不上,没办法了,就在奥运会之前的96年左右,提出新口号“中密度”。所以,当我们回顾一些大城市的发展过程,就会发现,既不能提倡高密度,也不能提倡低密度。


  在我看来市政基础设施决定城镇规模的大小。如果基础设施,交通快线都解决得好,小城市群是可以实现的,因为他可以住。否则,运输距离和运输道路会提高工业成本。西北劳动力成本很低,为什么不能高速发展工业,就是因为它到港口出口的道路运输决定的。所以最好的是三个城市群,比如长三角、珠三角、黄渤海,可能住了中国70%—80%的人。


  我们现在划一条中线,这边大概是95%的人口只占35%的土地,那边65%的土地上只有5%的人口。人口移动性和人口政策决定你城市规模是大是小。我们最早是680个城市,现在越缩越少剩661个。为什么呢?番禺本来是一个小城市,后来被广州吃掉了;花县以前是个小城镇,广州把花县吃掉变成机场了。这种扩大的结果,最后我们可能就变成400个城市。你不可能都变成小城镇,它独立支撑的条件太差。


  陈志武: 城镇化以后是不是会向着越来越大的城市,而且数量越来越少的城市发展?这个是跟制度有关系的。据我的了解,至少从下面几个方面的根本会导致往北京,往各个省会城市更多集中发展。


  第一是资源配置权。这是我们很熟悉的。全国范围之内中央、部委掌握了所有的资源配置权,这样不管大公司还是小公司,是地方政府,或是外国跨国公司都要在北京设立办事处;大学资源、研究资源、医疗方方面面的福利都集中在这里;还有文艺、宣传、电影、新闻出版、证券等等都要在北京审批,这样,很多人往北京慢慢搬迁。到省一级的层面,省会城市又集中了省里面所有的资源配置。这个体系如果不改变的话,北京2030年到预计会到3000万或者3500万人口,到2050年会到5000万。以我看,现在北京是非常不适合人居住的地方,水、交通、空气越来越糟糕。


  如果基本体系不改变的话,这个趋势我觉得是不可能被改变的。


  任志强:经济化的城市绝对不宜居的。纽约从来不承认自己是宜居城市,我就是经济发展城市。


  陈志武:第二是财政方面。如果按分税制任中央拿75%,地方政府拿25% 的比率发展下去,也是把更多资源往少数几个大城市集中。


  第三是金融体系,现在除了少数几个金融机构以外,总部都在北京。


  最近我去老家茶陵,县委书记跟我说,茶陵那个县不是很富有,老百姓总共的储蓄是70亿左右,但在全县所有的放贷加在一起不到20个亿,这是很畸形的。还不如原来在清朝的时候,或者更早时期,那时候没有全国统一的银行,也没有其它全国形成网络金融机构的时候,当地钱庄搜集的金融资源都是可以投放在本地发展的。现在本地得到的贷款还不到储蓄的三分之一。


  所以你没有办法,即使想要留在县城,但最后发展的机会,不管是创业也好,还是工作也好,能够有的机会是有限的,这样就变相得逼得大家往少数几个大城市聚集。但按照现在交通运输网络,我觉得应该是一个相反的趋势才对,原来交通不发达,大家都往大城市搬,在大城市创业方便得多。但现在,像茶陵到长沙市是6 个小时,现在高速公里2个小时多一点,住在茶陵和住在长沙差别不是很大。现在随着大城市宜居程度的下降,应该按照自然的、个人的选择和市场的选择,趋势应该正好相反,是发散的,即更多的人愿意从北京到小城市去。


  另外,像去年和前年经济刺激方案,其实从短期和长期来讲更进一步强化了政府和少数几个大城市,他们受益特别多。去年9500亿的贷款,很明显重点帮助的是几个大城市,还有大中国企。牺牲了谁呢?实际上是几千个县在全国发展的机会给牺牲掉了,最终也会导致资源配置权的问题。如果这个体系不做调整,不仅北京的承受能力越来越弱,只能继续膨胀。最后会使得整个环境的破坏更加加剧。


  不论是大城市还是小城镇,最后跟制度设计和架构有很大关系。


  胡德平:小城市和城市化的问题就像生一胎和二胎的问题一样。


  陈志武:我说一点给我们启发的事,微软的总裁、CEO,过去这些年,每次帮微软选择竞争对手,做判断的时候,都是错的。你说微软公司,战略方向、未来发展方向、研究团队、未来远见方面的判断应该是世界一流;但他们这个公司回过头来,十几二十年,判断竞争对手的时候每次都输掉。我的意思就是说,哪个地方适合发展,哪个地方归为小城市,看不见的市场的力量千万不要被我们低估。在北京作判断的部委官员,能力上面也许是很强的,但看到微软的经历,应该让我们每一次做判断的时候还是要给市场看不见的手多几分尊敬。我们要是太多通过主观去写文件,或者说信任人定胜天,那最后的结果就会比较糟糕。


  讨论之三


  现在3.8万平方公里,如果按提高一倍的容积率算,住10亿人轻轻松松的,我从来不认为有土地资源紧张的问题。


  其实,我们不是缺地的问题


  胡德平:在我们的讨论中,任总曾经提到过一个经典的数据,就是说我们现在的城镇建筑面积3.8万平方公里(比台湾国土面积还要大),农村宅基地16万平方公里(相当于一个山东省)。这个3.8万占国土面积960平方公里的0.39%,农村和城市相差4点几倍。这意味着,我们降一个百分点,还可以住16亿人口?


  任志强:宅基地按同样比例计算,我们1%的土地(现在是不到0.4%--如果按1%算可以住16亿人。


  胡德平:这个数据你再核对一下,这个数据对决策人、决策部门很重要,现在960万平方公里,只要有1个点就可以解决16亿人口,原来预测我们最高峰值人口是15亿嘛。所以这个结论让大家很高兴。


  任志强:我们不光是0.4%不到的土地现在住了将近6.7亿人(这里也有农业人口)。我们容积率还差很多,与香港、日本平均容积率比差了一倍。如果按照他们的城市规划,我们把现有的容积率0.48%提到1或者1.5的话,现有的土地也能住到10多亿。日本平均容积率是最高的,不能小于1.6。我们现在大概是0.48。这个数据王建专门有个调查报告。


  现在我们港口、道路交通的面积比城镇所占的面积还大,接近4万平方米,如果把新建道路算上,交通所占用的面积和港口所占用的面积,大于城镇人口居住面积。所以我们不是缺土地的问题。这是一个基本概念。


  现在城镇按照户籍人口算,人均占有136平米土地;按居住人口算,人均占78平米。因为有2亿住在城里的人,户籍在农村;农村如果按户籍人口算,人均大概是人均240平米;如果按常住讨论之三现在3.8万平方公里,如果按提高一倍的容积率算,住10亿人轻轻松松的,我从来不认为有土地资源紧张的问题。人口算,人均大概是360平米。一个人占这么多地!因此这两者不转换,城市容积率不提高,我们的土地浪费性极大。


  现在3.8万平方公里,如果按提高一倍的容积率算,住10亿人轻轻松松的,我从来不认为有土地资源紧张的问题。


  还有一个现象,不知是不是因为阶级斗争观念作祟,我们阻止大家去住别墅,所以我们浅山坡的地都是不能用的。可是你去洛杉机看看,洛杉机大部分是一个山丘接一个山丘,就是浅山坡,浅山坡不能盖高楼,但盖别墅是没有问题,所以洛杉机浅山坡上一栋栋的都是别墅。


  潘石屹:最典型的是香港,香港就是在山上盖别墅。


  任志强:温哥华也在山上,他们把那些不能产生农业效果的地都用上了,而我们却限制荒山和不占农田的地变为建设用地,然后不得不占用农民的地。


  秦虹:我非常赞成任总说的,中国现在的土地问题最主要的是土地使用效率问题,中国现在土地使用效率是极低的。我们的城市建成区面积扩张速度比人口增长速度快。比如2008年咱们城市建成区面积是3.6万平方公里,比1990年的1.2万平方公里增长了两倍;但2008年我们的城镇人口,包括流动人口是6.2亿,比1990年我们城镇人口3亿只增长了一倍。就是说面积增长了两倍,城市人口包括流动人口只增长了一倍。也就是说容积率降低了,而不是提高了。


  其实中国人口容积率低是无疑问的,中国国土的规划,包括城市都是一样的。其实我们中国城市集中度还不如美国,美国人口就集中在东西海岸、五大湖,其它地方没有了。中国从大国面积来说也是非常分散,到处都是有人。


  任志强:北京一平方公里才1000人多一点,纽约1800多人,上海2600多人,全国最高的是石家庄4400多人。


  胡德平:说到土地使用效率问题,我想到内蒙恩格贝有个叫王明海的民营企业家,他在1989年的时候要绿化沙漠。前两天我们去了他那里,看到30万亩的沙漠,已经绿化了16万亩。而且他发现那个地方种葡萄特别好,想搞一些庄园酒店,那里的气候和风景很怡人。结果我们一起去的一位同事说,在这搞葡萄庄园,拿不到土地证。我有个朋友在山东搞庄园,结果是把荒地变为工业、商业用地,解决了投资者产权证。在我看来,他们申请土地证是最有资格的,是再合理不过的,因为是他们把沙漠用地改造为农业用地的。沙漠国土面积那么大,130万平方公里,几乎无人居住。我们说谁要能把沙漠的地炒得跟深圳的地价一样,那就是中华民族的功臣。我们确实看到有很多民营企业在那里种了很多藻类,搞生物制油,很了不起。但是我们的土地管理部门对这个事却没有研究,不能说不是一种遗憾。


  讨论之四


  用途管理是管理的核心,这是世界各个国家通行的。唯有中国的土地管理是用途管理加产权管理(性质管理),我们应该回归。


  用途管理高于所有制


  秦虹:我想就土地问题讲三个观点:一个是关于土地的管理,同地同权,这个方向是没有问题的。因为全世界的土地管理的核心是用途管理,你建农田还是建房子,修道路还是搞绿地,用途管理是管理的核心,这是世界各个国家通行的。唯有中国的土地管理是用途管理加产权管理(性质管理),你是农村土地还是国有土地,不同的土地享受的权益不一样,这个是全世界不存在的。我们应该回归。这个问题一直有很大争论,学术界还是要坚持用途管理。


  胡德平:我接受这个观点。我们这回去调查,感觉到确实规划用途管理高于所有制。然后我们又发挥了一下,说科技产业也高于所有制。确实新能源就出来了,低碳就出来了,你这个民营企业好的就应该兼并国有企业,这是人类命运问题。马克思也说过这个话:建立蒸气纺织自动化,是比一切革命者还要革命的力量。如果我们现在还局限在所有制问题上,这就落后了。


来源:民商杂志

秦虹:现在交易费用13.8%,我觉得这个太过分了,土地增值税,房产税什么税都收了,最后交易的时候还收13.8%。


  陈志武:我觉得在思路上可做这样一个调整,宁可让新房价不断往上涨,但是对买二手房的交易不管是税收还是其它方面要尽量鼓励,这样就让大家把注意力放在现有的房,维护好,让它增值,不像现在很多房子刚盖几年就要重新拆掉。这样不仅对环境,对各方面都是一个浪费。要把二手房交易的障碍和成本尽量往下降,尽量鼓励更多人买二手房,然后把新房的交易成本涨起来,这样,把整个注意力做一个转移。


  任志强:美国二手房交易是一手房的七到八倍。但中国很美国不一样,美国是130到140多年中没有多少房子。中国房子总数不够,所以建设期一手房还是大量的,还占主导。


  讨论之七


  家庭的三项功能全部丧失,这说明中国农村社会机体最小的细胞出现了癌变,如不重视和解决,一定会毁了几代人。


  
不能让房子毁掉未来


  潘石屹:我发现一讨论,智慧就出来了。我觉得学了不少东西,真理越辩越明。


  我们做房地产,一直是想着要把城市和国家建得很漂亮,但是在建设过程中看到最大的一个问题,是小产权房。因为集体土地——农村的土地不能流转,不能建房子,只有国有城镇土地才能出让,所以农民建的房子都是小产权房。北京小产权房是4000万平方米,有多少房子呢?我粗略算了一下应该20、30万。如果不到100平方米,就是30、40万套,这样就涉及到大量的人口,这些人口是没有在法律保护下的,天天被威胁要给你拆掉的。如果北京这样的城市有20、30万的家庭不安稳,他们就天天提心吊胆的。为什么出现这样的问题?根源就是土地制度,其实我们今天讨论的东西我非常赞成,农民土地为什么就不可以建房子呢?CBD隔壁就是农民的地,为什么不能建房子?只有在国有土地上才可以建房子。


  包括我们要把这个市场平衡起来,有销售新房子的,也有销售二手房旧房子的,也有自己租房子,也有政府补贴租房子,这样市场才能平衡起来。现在所有注意力都放在一手房新房、买房上。其根源就是土地政策,因为房地产的实质就是土地,你无论它升值也好,贬值也好都是土地、建房子这些,钢筋水泥电梯永远是升不了值的,只能贬值。怎么解决这些问题呢?


  第一,尽快让集体所有制的土地能够流转起来,能不能出台一个像1990年5月份出台的国务院“国有城镇土地出让转让暂行规定”,一下暂行到现在,这个土地就变成商品了,可以出让和转让了。现在集体土地叫了一个名字“流转”,叫什么名字不要紧,实质是一个买卖行为,不管叫什么,尽快要出台这个办法。我们今天讨论所有的问题都是围绕这个问题,我觉得特别重要。就是让农村集体建设土地也可以出让转让,你管它用途就可以了。


  第二,能不能把住建部跟国土资源部合并起来,合并起来才能统一领导,因为地跟房子是永远离不开的,如果把这两个分开各搞各的,这样就容易出问题。


  这些问题的表面现象就是我们有大量的违章建筑(即小产权房),我们房价在不断上涨,我们房价高到什么程度了呢?因为全世界都按租金回报率算,我们到这些大城市去,租金回报率就是7—8%,固定的。但北京的高档住宅租金回报率只有1—2%,这就意味着我们租金低、房价高,背后原因一定是土地体制的问题。


  胡德平:为什么是土地的问题呢?


  潘石屹:你放开了,土地的供应量就起来了,这些土地上就可以建房子了,大量的集体土地建房子了,供应量大了,房价就跌下来了。


  第三,就是城市的发展,我觉得大城市、特大型城市跟中小型城市应该形成一个秩序,这个秩序的建立一定是靠市场化的方式建立起来的。而我们现在这种行政命令,行政资源配备建立起来的秩序一定是没有效率的、不经济的。


  最近我心目中冲击比较大的是两件事情,第一件事是我到我们老家最偏僻的地方去,发现所有学校甘肃省妇联都挂着个牌子叫“留守儿童处”,就是父母都不在。我们去各个学校建厕所,开美德课,发现孩子们还都挺活泼,我就想这跟我们培训可能没太大关系,是不是人家父母教育得好。于是我就问了一个小孩,这小孩10岁,还会舞剑什么的,我问他爸妈是干什么的,他说我从来没有见过。我问他见到妈妈是什么时候了,他说3岁的时候见的。我又问他最愿意做的事情是什么,他说我想做个飞行员,因为妈妈在深圳,我想开着飞机去看他。也就是说他从3岁到10岁之间完全没有见过父母,完全靠学校妇联在照顾着。这个地方风景山清水秀漂亮得不得了,可是许许多多家庭是破碎的。


  陈全生:这个问题影响太大了。家庭功能有三项:一赡养老人,二教育子女,三夫妻生活。目前农民工75%已婚,现在农村婚外情婚外恋绝不比城市少,这种对农村下一代影响太大了。三项全部丧失,这就是我说的中国农村社会机体最小的细胞出现了癌变,如不重视和解决,一定会毁了几代人。


  潘石屹:第二件是就是富士康跳楼事件。现在说富士康又到郑州开厂了,那么几十万的人又将全集中在一个地方,这种集中就把小家庭最基本的功能丧失了。所以我觉得大城市一定有大城市的作用,应该是教育、文化和高科技的中心,这些都是从大城市辐射出去的,还有时尚的中心,以后可能是信仰的中心。大城市是有它独特的功能。但如果要慢慢辐射下去,一定要有中性城市和小型城市支撑着。


  胡德平:你说的家庭的功能丧失,那叫人伦都没有了,夫妻不像夫妻,父子不像父子,人伦都颠倒了。这样一些可预见的这些问题,意味着整个社会从人文、经济、文化都在变化,这样下去,对中华民族是很大的损失。


  结束语


  胡德平:今年上半年和一些企业家进行座谈讨论,大家觉得改革的劲头实在很疲塌。但我觉得像今天这种深入的讨论能够更多,更深入下去,或许可以把全国人民的改革热情激发起来。真要改土地制度,改管理制度,改资源配置的方法,把十二五规划尽量做得好一点,我觉得改革开放的心气儿一定会重新振作起来。


  大家对这些问题已经有这么多关注和这么深的研究,希望这样的讨论继续深入下去。


来源:民商杂志
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陈志武:关于土地管理,我补充一句,在美国并不是所有地方土地所有权都由政府管理。如果农场主要把地开工厂,这个政府完全不可以管的。


  秦虹:对,这个用途管理在不同的国家有不同的重点,比如有些国家用推管理只管耕地,剩下不管了;有的只管政府基础设施道路,其它用地也不管。总而言之,所有国家都在用途管理上作为土地管理的核心,而不是性质管理。这是第一。


  第二,中国城市土地效率利用低最大的问题就是政府管理上,2008年我在事业银行工作了半年,我当时和他们做了一个课题研究,当初他们从航拍的照片把2000和2005年中国三个大城市的建设区做了拍摄进行对照,发现中国大城市的外延是破碎式的发展,扩张很快,但是零碎,不是相对集中的。这样就形成一个问题,就是中国基础设施必须无限制向外扩张。如果真正实现您说的中国城市化率达到80%的话,按照目前现在城市发展模式,中国城市的财政是不可持续的,因为你成本太高,不但要建而且大量补贴。我觉得出现这个问题主要是两个根本性的原因:


  一个是土地使用的管理,部门之间缺少协调,比如城市规划、城市交通规划和城市土地利用规划完全是两张皮,这样造成整个公共交通沿线并没有带来高密度的居住人口。中国城市容积率还不仅仅是高和低的问题,关键是没有差别,各个地方容积率是一样的。我们研究过,上海如果按照它现在轨道交通规划,和人口布局规划相叠加的话,能够利用到上海轨道交通的人口只占到4%。政府必须要大量为城市轨道交通贴大量的钱。所以最好的办法就是在公共交通走廊沿线大幅度提高容积率,这样使更多人能够便利乘坐公共交通,节省政府对公共交通的补贴。同时政府按照现在“招拍挂”土地制度下,政府土地收益也不会减少。但由于我们现在的平均化是很乱的。


  任志强:香港就两条地铁线,可覆盖80%……


  秦虹:香港地铁是全世界总赚钱的地铁。另外我们土地容积率根本不反映土地市场,即规划管理和土地市场是脱节的,它是靠人管理,而不是靠市场的调节。所以别看投了这么多钱,效率是非常低的,今后再继续这样发展下去,城市化率再提高一倍,中国财政是根本承受不了的,而且这些大量的补贴今后都不知道从哪出。现在借的钱建,将来还债怎么办?所以现在土地的管理是很大的问题。


  破碎化发展还有一个重要原因就在于我们耕地管理,耕地的指标管理有很大问题,它把指标划成一块一块的,是不能合并的。这块是核心地,这块是耕地,城市只能跳跃式躲开这些耕地。


  潘石屹:就像CBD隔壁的地就是农业用地,在八竿子打不着的地方,又有城区了,外面又有农地了。


  秦虹:因此,土地管理在很多思路上是要改革的,需要尊重市场。


  土地市场也就是我想谈的第三个问题,简单说就是两大问题:


  一是大量农民进城。但农民对住房的占地是双重的,他既在城市工作生活占地,然后农村的宅基地是大量闲置的,所以我们大量的空心村、空心镇就出现了。因为不允许他们流转,所以他们的地就闲置在那。而有三分之一的农民挣的钱是要回去修他的宅基地的房子的,这就造成极大农民的浪费。


  二是现在“招拍挂”制度造成大量城市存量土地的利用效率降低。原来存量土地大量企业和单位可以自由转让的时候,能够获得利益的最大化,现在政府要收回,只有一个口子,通过它进行转让,你不能转让,只给你进行补偿。所以存量土地的所有者没有盘活土地的积极性,逼着这些新开发商也好、工厂也好、政府也好,只好不断往外扩张,征收农民的土地,但是城市有很多的存量土地现在是盘不动的。


  胡德平:非要经过政府哪个部门?


  潘石屹:国土部下面每个城市都有一个土地储备中心,土地储备中心这个专门的机构专门做这个生意,别人不可以做。


  任志强:就是几万个出口只有政府这一个出口。所以市场价格你要我就给你。所以才出这么多地王,这哪是市场的问题,是政府的问题。


  秦虹:市场就是这两个问题,一个是没有解决好农民宅基地自由流转。现在中央政府要求必须把农民工住房问题解决,地方政府实际上很无奈,一方面大量财政投入,钱从哪来?第二,确实这些人在农村都有闲置的宅基地,完全可以让他置换。我认为最好的办法就是他的耕地可以保留,比如30、50年不变,但是宅基地可以流转,因为他因为在城市工作了。


  胡德平:宅基地可以流转,耕地也可以流转嘛。但是所有权还是农村的。


  秦虹:可以两步走,因为流转带来社保问题和长期保障问题。耕地可以先租赁。


  任志强:耕地是可以生钱的,耕地不流转还是我的,我可以租给邻居。她说分两步走,就是在这边社会保障没有建立起来之前,耕地还可以生钱,这个钱就等于我的生活保障。


  讨论之五


  土地制约包括两方面:一是数量性制约,一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足,制度性制约就是供应不足和地价的供应更高,它对房价推动是巨大的。


  供应量不足导致房价上涨


  任志强:美国有一个算法,每一百户人家里头,一年有多少个家庭买房子,也就是按百户家庭计算。如果按此算,我们占2%,美国最高的时候占17%,危机的时候大概占7%到8%。你看,100个家庭有7到8个家庭买房子,它已经危机了,我们现在实际上供应量不到5%-4.1%,和美国差得很远很远。


  潘石屹:我们一手房是2%,加上二手房也就4%。


  任志强:4%点多不到5%,这是一个很重要供求的关系指数。


  我们现在大概有145亿左右平方米存量住宅,35%是房地产开发的商品房,其中有10%是房改房。纯商品房只占25%。


  而且全国145亿的住宅总量里,大概只有1.2亿多套是成套住宅,有独立的厨房、卫生间、厕所。其中90平米以上的,大概占到80%以上。我们现在超过100平米房子,全国不到20%,北京不到17%,所以大房子的量很低,成套率70%。


  其它的是非成套住宅。没有卫生间的、没有独立厨房的、没有独立厕所的等等,这一类的房子占了一部分。也就说我们住房指标里头,只有成套住宅达到1比1以后才够用。即一个城市家庭有一套房子,这套房子,不管你是租的,还是买的,我得建出来这套房子。这叫成套的1:1。


  另一个现实是:我们现在最高收入家庭与最低收入家庭房子的面积相差1.6倍。2008年最高收入户均106平米。最低的大概是63平米。


  潘石屹:我再说一个概念,去年全国建设用地是31.9万公顷,包括有军事、道路、桥梁等等。


  我们房地产开发商用了多少呢?只用了3万公顷,占10%!房地产用地这几年加在一起只有30%。今年是30万,说是盖房子可以用18万,我估计能有两万公顷到开发商手里。但是商品房价格的责任全是开发商的,最近有关部门说菜价上涨,是因为开发商开发把菜田占了,可笑得很。


  任志强:2009年的数据显示,土地购置面积是114.7万亩,有70%用在住宅上(一般商品房上),就是80万亩。80万亩占18.3万亩农田耕地的比重是万分之4.4,微乎其微。


  总体平均下来,我们住宅占总的当年用地的1.5%,其中商品房大概占70%的住宅量,另外30%是非商品房的住宅量,不管它是经济适用房还是单位的,两个加起来总占地不到1.5。


  我们认为供求关系应该是占主要地位,但实际上很多人不认为是。我们强调市场化,一定是供给方式占主导地位,土地制约包括两方面:一是数量性制约,一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足,制度性制约就是供应不足和地价的供应更高,它对房价推动是巨大的。


  潘石屹:从完成开发面积和购置面积看,1999年到2009年的增长,是从最高的40%、41%变成了负的19%,十年期间下降了60%购置面积。


  胡德平:那么说,是十年期间土地的供给引起了房价的上涨?


  任志强:2004年、2005年、2006年,这三年基本上负增长,最高是27%,低的时候大概是四倍,国家土地供应在这三年当中连续地负增长,2006年的年底到2007年,当时房价也是涨的。


  我们今年对二手城市监测下来发现,住宅大概是4170多元一平米(到今年6月份底)。这是每平方米土地的地面价,就是每平方米盖房子的地价是4000多块钱,去年是3715/平方米,增长了百分之十几。这意味着什么呢?如果土地占50%,意思就是房价得达到8000元。而去年我们平均住宅房价是4460,因为去年用的土地是前年或者大前年的土地,大概只有2000多块钱,基本是一半的一半。


  潘石屹:北京公布了47块闲置土地,公布的数字是平均楼面价的成本是500多块钱,很便宜。


  任志强:老的土地很便宜,但在逐步增长过程中越来越贵。国土部公布的全国平均价也4000多了了。这个趋势就导致是因为土地限制的结果房价只能看涨。


  陈全生:我对这个问题也做过研究。我们每年占用农田耕地的有四种用地:第一种叫建设用地,第二种叫灾毁用地,第三种叫生态用地,第四种叫农业结构调整用地。建设用地占30%,灾毁用地5%,农业结构调整用地,生态用地占大头,退耕还林等在50到60%。


  建设用地的30%里有6种用地:工业项目,办厂房;第二,水利交通用地,就是建铁路、水库;第三,基础设施用地;第四,旅游用地;第五,军事用地;第六,房地产用地。其中房地产用地又分三种:商业房地产,住宅房地产,办公房地产。这里面住宅用地又占70%。住宅用地又分五种用地:高档住宅和别墅用,经济适用房,限价房,廉租房,一般商品房。一般商品房又占这里面70%,所以拿30%乘以70%、乘以70%、再乘以70%,每年占全部土地用地,一般商品房用地占了4.22%(以2006年的数据算)。所以无论是房地产占用了农田耕地百分比是万分之四,还是占用每年农田耕地的4%,一般商品房都用得很少,完全可以放地。


  任志强:还有一个核心问题就是土地财政问题。分税制后,中央财政大概拿走全部财政的65%,地方剩35%。而基础设施投资各摊50%,中央65%的财力投50%,地方35%的财力也投50%,地方是背不动的。最后结果是“中央是唱公平,地方在背公平,市场打公平”。本来是中央解决公平问题,地方解决市场问题,现在倒过来了,中央唱公平唱得很好,却把责任推下去了,包括建廉租房、保障房,最后发展不好,原因就在于财政投入体系出了问题。


  事实上,1993年到2003年之前,土地供应量是非常充足的。因此房价和地价都上不去。到了93年,打压房地产,当时分税制把与房地产有关的税都给了地方,原来的工业增值税75%归中央了,25%归地方,地方非常发达的几个其他税源都被拿走了,地方政府只好靠地方财政弥补中央财政把大头拿走的亏空,导致地方政府必须依赖于土地。而中央土地“招拍挂”之后,突然一刀卡死,逼得地方政府没办法不得不把地价提高。这是一个转换过程。所以土地是个根子,财政是第二个根子。


  陈全生:志强讲的地方政府财政问题,实际上也是GDP指挥棒问题。我们考核干部就是考核GDP。为什么卖地?三大好处:一,卖地自己手里有钱;二,有人帮你投钱,自己有钱,这样GDP就起来了;GDP起来的第三个好处就是,卖的地一定是好地,这样地价也比较高,然后跟城市改造结合在一起,城市形象改变了,马路宽了、草坪绿了、楼房高了、广场大了,业绩亮起来了。所以大量卖地的书记、市长都升官了,而不卖地的现在被叫做“三蛋”干部:“笨蛋,蠢蛋,滚蛋”。所以不把唯GDP的概念打破什么都没用。


  任志强:数据统计显示,到今年到6月份为止,增值税,营业税都增长超过40、70、90,很高很高了,企业所得税增长77%;但房地产税增长不高,增长7.7%,为什么?因为只有商业写字楼这些,要靠这个弥补地方政府财政是不行的。


  那么,我们倒过来再算算,如果按照现在18亿亩土地红线不动,在未来二十年一共只剩2300万亩地是可以用的,如果按计划土地投入产出算?大概要10万块钱一亩的地,否则完成不了这么多后续工作量。


  胡德平:多少年?2300万亩建设用地?


  任志强:从现在到2030年,所有用地都算上,包括工业、港口、交通等等,只有2300万亩。还有这么多年,如果要按GDP每年增加8%,倒算回来就得这么多。18亿亩红线不动,土地溢价值是多少?


  也就是说剩那么点地是不够的,那么点地要在这么多年用的话,每亩地就是10万块钱;按容积率算的话,这房子就得5万一平米。这个是假设前提,如果18亿亩红线不动的话,每年按8%的GDP增长,GDP依赖的土地换算回来,就是这个数。意思就是说你最后根本还是要动土地,要不然不行。


  胡德平:我看过任总的文章,说房地产价格的源点是土地价格。那么,你们认为应该怎么办?


  任志强:我觉得就是要打破国家土地控制。


  陈全生:我还有一个建议,我们现在是WTO成员国,已经是世贸成员国了,就要用世贸成员国的身份和眼光来看待我们的土地问题了。全世界各个国家都可以利用中国人力资源丰富,劳动力价格低的优势,我们为什么就不可以利用某些国家土地富饶、粮食价格低的优势呢?完全可以进口粮食,进口粮食就等于进口土地。


  这里说到加拿大小麦,为什么我们跟加拿大关系好,就是1959、1960年的时候,加拿大管粮食的一位局长做出决定卖给中国粮食,那时是美国封锁中国的时候。为什么要卖给中国粮食?有两条,他说第一,据说中国有大批人要饿死;第二,我的粮食卖不出去,我要保证农民利益。就因为这点周总理很感谢他,就这么把关系拉得很近。加拿大小麦局局长是终身供应制,总统任命一直到死都是他,所以他的权力最大。


  中国袁隆平是水稻之父,加拿大叫小麦之父。加拿大今年小麦大丰收后,粮食没有那么多订单,剩下粮食怎么办?点根火柴直接烧掉。因为收割要花钱、运输要花钱、储存要花钱,最后卖不出去,陈化粮处理还要花钱。谁花这笔钱?没人花。那你说我们为什么不能买呢?


  日本粮食解决粮食问题的做法也值得我们深想,现在南美有一个日本,非洲有1.5个日本。日本在海外有1.8万亿美金的资产。


  我们也应该把土地、农田作为战略性资源来研究对待。


  讨论之六


  政府一定不是管保障房的概念,保障房不是管买不起房的,应该是管租不起房的人,这个概念应该树立起来。


  政府应该管租不起房子的人而不是买不起房子的人


  陈全生:现在有人提出“市场管商品房,政府管保障房”,我觉得这个观点有问题。市场应该管商品房没问题,但市场还应该管租赁房。政府管的不是买不起的人,而是管租不起的人。所以政府才有廉租房,廉租房是租不起一般的房子,付不起租金,政府给你提供廉租房。这个概念我们还没有建立起来。如果政府要管买不起房子的人,你花多少钱也管不了。


  胡德平:那管租不起房的人是白给?


  任志强:现在基本叫白给,北京市执行的是30平米,一平米30块钱月租金,给你补贴900块钱。但有两个条件:你的收入现在是960块钱(人均),同时你的住房面积小于7.5平方米,政府给你这个补贴。


  胡德平:这就叫租不起房的人?他自己是不是也出点钱?


  任志强:两个条件符合是不出的,你要愿意租大房子你就出,900块钱租一个小房子是够了。现在我们叫政府补贴,符合廉租房标准的人,你现在申请,北京市马上一个月给你补贴900,但必须是北京市户)。


  陈全生:大概就是这意思,你有钱就买大房子,没钱就买小房子;你再没钱就租大房子,再没钱就租小房子;小房子租不起,政府给你提供廉租房,也应该付廉租房的租金,但这个廉租房的租金比平常的租金低。


  政府一定不是管保障房的概念,保障房不是管买不起房的,应该是管租不起房的人,这个概念应该树立起来。


  还有一个概念要建立,就是“有房住不等于有住房”。政府目前完全有条件做到人人有房住,但完全不可能保证家家有住房。发达国家也保证不了,高福利国家也保证不了。我去调查美国、日本、加拿大、英国,三分之一租赁,三分之二自由。然后到这些国家的大城市,这个比例数到不了,三分之二租赁,三分之一自由。你说那些发达国家人均GDP都是几万块钱,我们才3千多,就保证家家有住房,这根本不可能。


  目前在房地产收入当中,租赁房只占全部收入的1.97%。十年的统计数据是这样。这就不好。


  应该建立大量的租赁市场,起码现在要提出“租售并举”,租里面还有很多卖的方式,比如先租后卖、半租半卖。你要开租赁市场就要有多处房源,所以应该鼓励大家买房,然后用税收的办法限制卖房。因为房地产投机的本质就是买是为了卖,买为了住就不叫投机,叫投资,限制投机就要限制卖、鼓励买,买完后你要卖就重税。现在的问题在哪呢?就是以卖为主,甚至把福利房全都卖了变成商品房了。


  任志强:老百姓认为不能“重税”,你可以限制五年,十年不准卖。


  陈全生:我有三条意见:一鼓励买房,二限制卖房,三是奖励租房。你要把房子租给人家我就奖励你,三分之一个人所得税就免了。为什么要奖励他?因为这种做法的本质是等于利用老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题,而不是解决有住房的问题。你有钱你拿出来买,买完后租出去,这样就等于我用我的钱解决你有房住的问题,而不是解决你有住房的问题。这样才能把中国房地产问题解决。


  任志强:货币资产变成实物资产的时候都应该免税,要不然你以后凭什么收人家物业税和财产税啊。


  陈志武:我补充一点,老陈说的观点我大部分同意,但不准卖的事千万不要做,限制卖也不太好。现在最大的问题是人们把太多的注意力集中在新房子上,这很糟糕。在美国买房子,谁买了房子,我第一个反应他肯定是买的旧房子、二手房、三手房,绝大多数是这样,很少是新房。但中国却是不断把买房注意力引导到新房上,没有人去关注旧房,怎样把旧房维护得更好,怎么把旧房的价值最大化。这个又跟二手房市场是不是很活跃关系很大。如果要限制拥有房的人把房子卖掉,不管是10年还是加重税,最后都会把大家的注意力往新房上转。


来源:民商杂志